Immobilier > confiance ménages > récession (Securibourse)
Juste une observation.
J'ai passé la plupart de ma vie en Amérique (Latine) et j'ai vu passer trois crises immobilières (dans les amériques tout tourne plus vite qu'en Europe, dans les deux sens). J'ai vu passer une crise immobilère aux USA suivie de très près d'une autre en France.
Toutes , vraiment toutes, ont été suivies de très près de récessions.
Ce n'est pas un hasard.
Le patrimoine immobilier est de loin le plus important pour la grande majorité des ménages (=acteurs économiques). Donc une baisse importante de ces actifs a forcément une forte influence sur les comportements économiques des ménages.
Les pays qui dépendent de leur consomation interne (européens par exemple) ne peuvent passer sans heurts une crise immobilière.
Je ne sais pas si on arrivera là, mais si la crise immobilière nous atteint, c'est nécessairement une crise économique qui nous attend. Les ménages ne raisonnent pas en termes d'inversion des courbes des taux ni en termes de PER moyens des indices, mais en fonction du Delta de leurs avoirs et en fonction de l'espérance de leur revenus futurs.
Je ne suis pas Bearish, mais si l'immobilier Européen chute fortement, l'économie française ne peut que suivre.
Pourquoi donc l'immo français chuterait ?
par Graham 
, mardi 18 septembre 2007, 00:22 (il y a 6272 jours) @ MEN
Beaucoup de personnes se persuadent que l'immobilier européen et plus particulièrement français va chuter.
Pourquoi chuterait-il> La capacité d'endettement est à son maximum, les taux à LT augmentent> Oui, et alors>
Pour ma part, j'imagine assez bien le marché immobilier français se scléroser à des prix élevés (que je crois d'ailleurs totalement surévalué) seulement par un fléchissement du nombre de transactions.
En effet, pourquoi faudrait-il vendre absolument. Il n'y a pas de nécessité immédiate. Les ménages français ne se trouvent pas dans une situation similaire aux ménages américains qui ne peuvent supporter la hausse de leur mensualité. Certes, au fil du temps et des accidents de la vie (chomage, divorce,etc.), il y aura probablement hausse des difficultés et quelques uns seront contraints de vendre à perte. Mais ce phénomène sera étalé dans le temps et pourra être supporté. Certes aussi les stocks augmentent, et il faudra sans doute baisser un peu les prix pour l'écouler. Mais la propension à investir dans la pierre est toujours solidement enracinée dans l'esprit français. Dîtes-moi donc pourquoi cela changerait. Les craintes extérieures. On rétorquera toujours que ce n'est pas pareil chez nous. Il faut bien le dire, si nos banques ont été bien imprudentes certainement sur les marchés financiers, elles ne se sont pas occupées à titriser les prêts qu'elles vendaient à leurs propres clients sur notre marché. Au contraire, elles ont continué à juguler autant que possible sans bloquer le marché la proportion des remboursements des prêts en rapport aux revenus. Et même si ce taux dépasse quelque fois le tiers prudentiel, et cela sur de plus nombreuses années, cela ne suffit pour créer une situation de surendettement généralisé des derniers acquéreurs. Il faudrait vraiment que la crise obligataire actuelle dégénère en récession durable pour que les prix à moyen terme chutent de façon importante. Nous n'y sommes pas encore. Je vois plutôt une lente érosion de l'immobilier par sa non revalorisation par rapport à l'inflation sur une longue période (10 à 15 ans). Il se peut bien que les prix baissent, particulièrement là où la spéculation a été la plus vive, mais ce ne sera jamais qu'un peu et probablement pas brusquement. Ceci au fond est bien pire qu'un krach immobilier abrupt qui assainit rapidement.
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Graham
Pourquoi donc l'immo français chuterait ?
» Beaucoup de personnes se persuadent que l'immobilier européen et plus
» particulièrement français va chuter.
» Pourquoi chuterait-il> La capacité d'endettement est à son maximum, les
» taux à LT augmentent> Oui, et alors>
» Pour ma part, j'imagine assez bien le marché immobilier français se
» scléroser à des prix élevés (que je crois d'ailleurs totalement surévalué)
» seulement par un fléchissement du nombre de transactions.
» En effet, pourquoi faudrait-il vendre absolument. Il n'y a pas de
» nécessité immédiate. Les ménages français ne se trouvent pas dans une
» situation similaire aux ménages américains qui ne peuvent supporter la
» hausse de leur mensualité. Certes, au fil du temps et des accidents de la
» vie (chomage, divorce,etc.), il y aura probablement hausse des difficultés
» et quelques uns seront contraints de vendre à perte. Mais ce phénomène sera
» étalé dans le temps et pourra être supporté. Certes aussi les stocks
» augmentent, et il faudra sans doute baisser un peu les prix pour
» l'écouler. Mais la propension à investir dans la pierre est toujours
» solidement enracinée dans l'esprit français. Dîtes-moi donc pourquoi cela
» changerait. Les craintes extérieures. On rétorquera toujours que ce n'est
» pas pareil chez nous. Il faut bien le dire, si nos banques ont été bien
» imprudentes certainement sur les marchés financiers, elles ne se sont pas
» occupées à titriser les prêts qu'elles vendaient à leurs propres clients
» sur notre marché. Au contraire, elles ont continué à juguler autant que
» possible sans bloquer le marché la proportion des remboursements des prêts
» en rapport aux revenus. Et même si ce taux dépasse quelque fois le tiers
» prudentiel, et cela sur de plus nombreuses années, cela ne suffit pour
» créer une situation de surendettement généralisé des derniers acquéreurs.
» Il faudrait vraiment que la crise obligataire actuelle dégénère en
» récession durable pour que les prix à moyen terme chutent de façon
» importante. Nous n'y sommes pas encore. Je vois plutôt une lente érosion
» de l'immobilier par sa non revalorisation par rapport à l'inflation sur
» une longue période (10 à 15 ans). Il se peut bien que les prix baissent,
» particulièrement là où la spéculation a été la plus vive, mais ce ne sera
» jamais qu'un peu et probablement pas brusquement. Ceci au fond est bien
» pire qu'un krach immobilier abrupt qui assainit rapidement.
Je suis d'accord avec ça. Les prix ne sont pas nettement surévalués, ils ont subi un rattrapage. Ils peuvent sans doute reculer assez nettement sur deux ou trois ans, mais sur 10 ans c'est très peu probable sauf catastrophe économique généralisée. 
Pourquoi donc l'immo français chuterait ?
par labadie , Chaloupe St-Leu, La Réunion, mardi 18 septembre 2007, 10:42 (il y a 6271 jours) @ Bimbo
» Je suis d'accord avec ça. Les prix ne sont pas nettement surévalués, ils
» ont subi un rattrapage. Ils peuvent sans doute reculer assez nettement sur
» deux ou trois ans, mais sur 10 ans c'est très peu probable sauf catastrophe
» économique généralisée.
Dans le monde réel la situation est la suivante :
http://www.bulle-immobiliere.fr/friggit.html
Mais bien entendu les prix ne sont pas surévalués 
Et en 1991, les prix n'ont jamais baissé parce que ce n'était pas "comme aux USA" et que il n'y avait pas de nécessité à vendre immédiatemment
Plus sérieusement, évidemment, il n'y a aucun besoin de faillites en série pour déclencher un plongeon de l'immo :
Il y a en permanence un flux de vendeurs (promoteurs, déménagements, raisons familiales...etc) qui ont besoin de vendre, et si en face les acheteurs ne sont plus intéressés, les prix plongent.
Ca s'est produit dans les années 90 en Europe, ça se reproduira inévitablement vu les niveaux délirants atteint sur les ratios LT historiques.
A noter que la bulle immo française est l'une des plus fortes du monde (l'Espagne fait un peu mieux dans le genre, mais on est devant les US et la GB)...et qu'elle n'a pas eu besoin de subprimes et d'hyopthèques rechargeables pour se développer.
La surévaluation porte sur tous les ratios classiques, à des niveaux sans précédent connu sur les 70 dernières années (au moins) :
prix en monnaie constante, prix / revenu des ménages, rentabilité locative.
C'est également la première fois que se développe simultanément dans la plupart des grands pays développés une bulle immobilière (l'Allemagne faisant exception) : la bulle immo de 90 n'avait presque pas concerné les USA par exemple.
Et une fois de plus, aucun besoin de subprimes pour déclencher un renversement violent de la tendance, les années 90 l'ont largement montré.
Un changement d'opinion des ménages associé à l'impossibilité de s'endetter plus suffit largement.
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