L'Expansion, 01/09/2007
La chronique

Les leçons de la dernière crise financière n'ont pas été tirées en France. Les discours « officiels » insistent sur le rôle des subprimes et donc des Etats-Unis, niant l'existence d'un risque pour notre pays. Pourtant, cet épisode est la partie émergée d'un ajustement récessif plus profond sur l'immobilier résidentiel américain commencé au printemps 2006. Or la France, tout comme les Etats-Unis et beaucoup d'autres pays, a connu ces dix dernières années l'un des cycles immobiliers les plus expansifs de son histoire, et ce grâce à la financiarisation du logement, très développée depuis le début des années 2000.

Cette financiarisation a été voulue. Elle a permis de compenser les effets dépressifs du « carnage boursier » de 2000-2002 sur les patrimoines individuels et sur la conjoncture. S'appuyant sur l'effet richesse et la dynamique du crédit, la demande interne s'est maintenue à un haut niveau, même si l'emploi et les revenus n'ont pas suivi. La Fed ainsi que l'ensemble des banques centrales ont inondé le monde de liquidités, qui ont favorisé la baisse massive des taux.

Or en France aussi le logement a « flambé ». Entre 1995 et 2005, les taux d'emprunt immobiliers ont diminué de plus de moitié, la durée des prêts a quasiment doublé, les exigences d'apport personnel ont baissé alors que le taux d'endettement des Français a augmenté de 20 points (par rapport à leur revenu). Depuis 1997, les prix de l'immobilier ont grimpé quatre fois plus vite que le pouvoir d'achat du revenu disponible brut. Une étude récente de l'agence de notation Fitch (1) montre que le marché immobilier français est plus fortement surévalué que celui des Etats-Unis.

La France n'a pas connu, au sens technique, un développement des subprimes, mais son équivalent à travers les subventions que l'Etat accorde à l'immobilier (prêts à taux zéro, baisse des droits de donation et succession, déduction des intérêts d'emprunts, dispositifs Robien et Borloo...). Mais, qu'elles soient le fruit d'excès de subprimes ou de subventions d'Etat, les bulles immobilières restent des oeuvres de destruction économique et sociale. Elles détournent les ressources financières des investissements et creusent les déficits extérieurs en maintenant une demande artificielle au détriment de la compétitivité. Elles renforcent les inégalités patrimoniales et creusent les inégalités intergénérationnelles. C'est une prime en faveur des situations acquises et de l'immobilisme. Aussi, l'ajustement immobilier français sera probablement moins brutal qu'aux Etats-Unis, mais plus long et plus douloureux.

G.W. Bush, réélu sur le thème de la « société de propriétaires », verra la fin de son mandat encore un peu plus terni par la crise des subprimes. Ce thème conservateur n'a aucune valeur économique et sociale, mais la France l'a adopté au printemps dernier et, comme les Etats-Unis, elle se condamne à ne plus figurer parmi les acteurs majeurs du dynamisme économique international. L'Amérique a les moyens de se relever, mais la France risque de s'enfoncer un peu plus dans son déclin.

(1) « House Prices and Household Debt : Where are the risks > », Fitch Ratings, July 2007.

Jean-Pierre Petit, directeur de la recherche économique à Exane BNP Paribas.

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Graham

Reuters le 05/09/2007 22h13

La crise financière a peu de conséquences en dehors du logement

LE LOGEMENT AFFECTÉ PAR LE DURCISSEMENT DU CRÉDIT AUX ÉTATS-UNIS
par David Lawder

WASHINGTON (Reuters) - Le trouble qui s'est emparé des marchés financiers a affecté le secteur de l'immobilier résidentiel aux Etats-Unis ces dernières semaines mais le reste de l'économie semble pour l'instant avoir été épargné, indique la Réserve fédérale des Etats-Unis dans un rapport publié mercredi.

"En dehors de l'immobilier, il y a peu d'informations faisant état de répercussions négatives sur l'économie des turbulences sur les marchés financiers", lit-on dans ce rapport sur l'état de l'économie dit aussi "Livre beige" d'après la couleur de sa reliure.

Le durcissement des conditions de crédit qui a résulté de l'agitation sur les marchés a exacerbé les difficultés dans le logement et a commencé aussi à affecter l'immobilier commercial, mais la qualité de crédit et sa disponibilité sont restées bonnes pour la plupart emprunteurs, consommateurs et entreprises, souligne la Fed.

Les investisseurs ont interprété le rapport à de la Fed, qui ouvre la période du 17 juillet au 27 août, comme rendant un peu moins probable une baisse du principal taux directeur de la banque centrale lors de sa prochaine réunion le 18 septembre.

Or, les marchés anticipent une baisse du coût du crédit sous la forme d'une réduction du taux interbancaire (fed funds), depuis la baisse surprise de 50 points de base de l'autre taux directeur de la Fed, le taux d'escompte, annoncée à la mi-août.

L'engagement pris vendredi par le président de la Fed Ben Bernanke de protéger l'économie des dérèglements des marchés financiers, a renforcé ces anticipations.

"Les gens ont parié sur une baisse des taux parce qu'ils pensaient qu'avec les problèmes qu'on a eus en août, il y allait y avoir un effet tâche d'huile. Fondamentalement, le Livre beige montre qu'il n'y a pas eu de détérioration massive qui nécessiterait une baisse des taux d'intérêt", estime Doug Roberts, responsable des investissements chez Channel Capital Research.com.

En conséquence, les marchés d'actions, qui étaient en net repli, sont restés en baisse.

CROISSANCE MODEREE

Pour la banque centrale américaine, le durcissement des conditions de crédit rend encore plus incertaine la date de la reprise dans l'immobilier et dans le BTP, affectés par une baisse des prix et des ventes dans la plupart des régions.

Les stocks de maisons à vendre sont élevés, souligne le rapport, qui est régulièrement remis à jour. Dans sept des 12 districts de la Fed, on estime que la morosité restera de mise dans le secteur du logement avec éventuellement la possibilité de nouvelles baisses de prix.

Les informations en provenance de 12 régions de la Fed font état d'une poursuite de l'expansion économique sur la période couverte par le rapport, mais plusieurs districts décrivent le rythme de la croissance comme modéré, modeste, mitigé ou en ralentissement.

L'emploi a continué à croître partout, au moins à un rythme modéré, sauf dans la région de Chicago qui qualifie la situation de l'emploi de "mitigée".

"Bien que certains districts qualifient la situation de l'emploi de tendue, la plupart ont fait état d'augmentations de salaires modérées ou de salaires stables", lit-on dans le Livre beige.

Les 12 régions ont noté peu de changement en ce qui concerne les prix. Les prix de l'immobilier résidentiel restent orientés à la baisse tandis qu'apparaissent des rabais chez les distributeurs non alimentaires à l'occasion de la rentrée scolaire. Dans l'alimentaire, les prix sont plutôt orientés à la hausse, selon les remontées en provenance des 12 districts.

A en croire les propos tenus par Ben Bernanke vendredi, les membres du Fomc, le comité de politique monétaire de la Fed, pourraient étudier d'encore plus près que d'habitude le Livre beige quand ils prendront leur décision de politique monétaire le 18 septembre.

En effet, le patron de la Fed a dit qu'à la lumière de la récente actualité financière, la Fed avait besoin d'indicateurs économiques plus récents que les statistiques habituelles qui rendent compte en principe de ce qui s'est passé le ou les mois précédents.

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Cher Graham Stuart Mill,

je ne vais pas reprendre point par point ton analyse, mais je conteste une bonne partie de ta démonstration. Des études "sérieuses" qui tirent dans le même sens, tu vas shooter dans ton moteur de recherche, et elles vont gicler comme fume du moteur ta BX.

Les prix de l'immo auraient augmenté quatre fois plus que les salaires sur une période données. Bah oui, mais cela peut indiquer qu'ils partaient de très bas... Je peux te trouver des périodes finissant aujourd'hui où les prix ont augmenté certes plus vite que les salaires, mais ce ne sera pas dans de telles proportions.

Je viens de faire ma propre étude sur l'évolution des loyers en IDF sur une période de 25 ans. C'est de l'ordre de 2 % l'an, soit grosso modo la même évolution que les salaires. Les prix à l'achat ont augmenté de 5 % l'an, soit moins qu'un placement de père de famille en assurance-vie sur la même période.

Il est tout de même certain que l'achat d'un bien immobilier est devenu plus difficile qu'il y a 25 ans, à salaire comparable, et qu'il va occuper plus de place dans le budget.

Ce qui serait très intéressant de déterminer, c'est de savoir quel pourcentage l'immobilier tient dans le patrimoine d'un français et d'en tirer une courbe historique. Mais même ainsi, on aurait une source polémique, parce que les logements se sont améliorés et sécurisés et qu'on ne comparerait donc pas exactement les mêmes choses...

http://www.foncier.org/statistiques/graphactu.doc

Et cette intéressante place de leader :
"Fitch finds that houses are most overvalued in France, where prices are furthest above their long-run trend, and especially high relative to household incomes. Prices are high relative to rents in New Zealand and the UK."
http://www.ft.com/cms/s/0/c927f8ae-3e00-11dc-8f6a-0000779fd2ac.html

No comment, à chacun de voir ensuite

P.S : soldé temporairement mes BX ce matin entre 56 et 56,15 dans l'attente d'un signal plus clair (j'avais chargé à fond hier matin, 2/3 du PEA), je n'aime pas la hausse or / pétrole / € et WS a résisté hier malgré les news catastrophiques sur les ventes de logements, ça cadre mal avec un vrai départ baissier.
...Au moindre signal favorable je suis prêt à balancer jusqu'à 70% du PEA en BX pour le "spectacle" de cet automne.

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» P.S : soldé temporairement mes BX ce matin entre 56 et 56,15 dans
» l'attente d'un signal plus clair (j'avais chargé à fond hier matin, 2/3 du
» PEA), je n'aime pas la hausse or / pétrole / € et WS a résisté hier malgré
» les news catastrophiques sur les ventes de logements, ça cadre mal avec un
» vrai départ baissier.
» ...Au moindre signal favorable je suis prêt à balancer jusqu'à 70% du PEA
» en BX pour le "spectacle" de cet automne.

Moi perso quand j'ai des convictions aussi forte que celles que tu semble avoir je ne fais pas d'a/r mais bon ...

» Moi perso quand j'ai des convictions aussi forte que celles que tu semble
» avoir je ne fais pas d'a/r mais bon ...

Oui, tu as raison, je me suis affolé un peu ce matin, peur du rebond et souvenir du printemps 2007, il faut que je me calme !

j'ai bien regardé la situation :

tous les gros départs baissiers (mai 2006, fev 2007, juillet 2007 ont été précédés, sans exception, d'une accélération à la hausse de l'or (c'est pour ça que j'avais chargé à fond en BX hier matin)...et ensuite l'or avait suivi rapidement (mais avec un petit retard) les indices à la baisse.

La dernière grosse divergence (18-20 juillet 2007) où l'or avait monté pendant que les indices baissaient s'était soldé au final par un beau plongeon de l'ensemble juste après...Donc je me suis peut-être trop affolé ce matin, trop "émotif", souvenir de mars 2007 !
Mais il faut être prudent quand même, les bulls n'ont pas encore renoncé !

Je reprends donc des BX à peu près au même prix que ce matin, avec un stop loss à 5650.

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» tous les gros départs baissiers (mai 2006, fev 2007, juillet 2007 ont été
» précédés, sans exception, d'une accélération à la hausse de l'or

Sans vouloir te donner de conseils, si tu veux prévoir graphiquement un plongeon type 1929, ce n'est peut-être pas sur les "gros départs baissiers" dont tu parles qu'il faut prendre modèle. Car là, on n'était juste au niveau d'une correction.

» Oui, tu as raison, je me suis affolé un peu ce matin, peur du rebond et
» souvenir du printemps 2007, il faut que je me calme !

J'ai fait comme toi ce matin en attendant le signal pour en racheter!
On compte sur toi pour nous donner le coup de sifflet!

En attendant, je te propose cet avatar pour signer tes interventions:

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http://www.dailymotion.com/video/x1g8e0_03-ecroulementdesbourses_politics

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http://www.actionfuture.com/video_or_physique.htm

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» » Oui, tu as raison, je me suis affolé un peu ce matin, peur du rebond et
» » souvenir du printemps 2007, il faut que je me calme !
»
» J'ai fait comme toi ce matin en attendant le signal pour en racheter!
» On compte sur toi pour nous donner le coup de sifflet!
»
» En attendant, je te propose cet avatar pour signer tes interventions:

Merci pour l'avatar , je l'ai adopté

sinon j'ai déjà racheté mes BX, avec stop loss à 5650, en espérant qu'on n'ira pas jusque là !

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» » » Oui, tu as raison, je me suis affolé un peu ce matin, peur du rebond
» et
» » » souvenir du printemps 2007, il faut que je me calme !
» »
» » J'ai fait comme toi ce matin en attendant le signal pour en racheter!
» » On compte sur toi pour nous donner le coup de sifflet!
» »
» » En attendant, je te propose cet avatar pour signer tes interventions:
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» Merci pour l'avatar , je l'ai adopté
»
» sinon j'ai déjà racheté mes BX, avec stop loss à 5650, en espérant qu'on
» n'ira pas jusque là !

chapeau bas pour les BX...

Nous avons connu la période où quelques uns se hataient d'acheter par crainte que les prix ne fussent plus élevés plus tard.
Nous allons connaître le phénomène inverse: la période où d'autres se diront qu'il vaut mieux attendre quelque temps encore parce qu'il se pourrait bien que les prix fléchissent un peu.

Pendant ce temps:
-le stock de biens à vendre augmentent (un peu plus de 9 mois en France)
-les spreads bancaires pour assurer le risque croissent (pensons que 50% des acheteurs actuels sont des ouvriers, les plus aisés ayant pu acheter avant)
-les taux à LT risquent de se tendre (+0,2 à 0,3% sur le mois de juillet en France)
-les revenus ne croissent toujours pas, la croissance locale faiblit, le sous-emploi ou l'emploi précaire masqués par les chiffres améliorés du chomage augmentent
-le rapport rentabilité locative/rentabilité obligataire se détériore.

Je ne crois pas que l'immobilier fléchira fortement en France (sauf peut-être dans quelques grandes villes et surtout les appartements loués ou dans le cas où nous entrions vraiment dans une récession très grave et durable): l'immobilier d'habitation restant un marché de particuliers; les particuliers préférant renoncer à vendre que de vendre à perte. Au pire, j'entrevois un léger fléchissement des prix (5-10%) pendant quatre ans (pour écouler les stocks et faire face à quelques assez rares impayés-les risques sont limités à CT, ils se révèleront dans la durée et devraient être encaissables car étalés), suivi d'une longue période de stagnation des prix (10-15 ans). La perte de valeur de l'immobilier sera une perte de valeur en euros constants qui pourrait avoisinner 30% à 40%.
Le problème est ailleurs et a été évoqué avec beaucoup de pertinence par J-P Petit: ce qui s'investit dans l'immobilier ne s'investit pas dans l'économie. L'immobilier est contre-productif. L'immobilier haut est un fléau, pour les jeunes générations, pour les investissements, pour l'équilibre social et intergénérationnel. L'immobilier chère est symptomatique de l'état d'esprit général de notre pays: un pays qui a peur, un pays qui devient sécuritaire et anti-libertaire, un pays d'individus égoïstes et repliés qui s'accomodent bien, et en toute bonne conscience, de l'accentuation des inégalités tant qu'elles ne les touchent pas et qui ne songent qu'à défendre des intérêts catégoriels derrière une parade-mascarade de solidarité. Nous boirons le vin jusqu'à la lie. Nous l'avons voulu, nous l'aurons.
Heureusement qu'il y les anglais, les familles qui divorcent, les besoins structurels, et tout le baratin ressassé pour nous soutenir tout cela! Pourvu que ça dure!

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Camille Peyrache (avec AFP). Publié le 05 septembre
http://www.lefigaro.fr/immobilier/20070905.WWW000000366_immobilier_lattentisme_gagne_le...

La crise de l’immobilier américain, la chute des bourses et les hésitations du gouvernement français sur le crédit d’impôt ont découragé les acquéreurs cet été.

Les prix de l'immobilier ancien se sont tassés au cours de l'été, avec une petite hausse sur les maisons et une petite baisse sur les appartements, d’après le baromètre de SeLoger.com et l'indice BoursoPAP.

«La hausse des taux d'intérêt, la crise immobilière américaine et la chute des bourses en Europe ont fini de décourager les acheteurs qui attendent d'y voir plus clair avant de concrétiser leurs projets immobiliers», explique le site internet spécialisé en immobilier.

Selon SeLoger.com, les prix à Marseille, Lyon, Toulouse ou Montpellier stagnent, voire baissent légèrement dans un «marché attentiste». En revanche, dans d'autres villes où le marché est tendu, les prix continuent de grimper: +7,8% en un an sur Paris, +4,7% à Lille ou encore +4,1% à Toulon.

Prix en baisse. Pour sa part, l'indice BoursoPAP, qui recense les opérations de particulier à particulier, note une très faible baisse des prix au cours du mois d’août de 0,30% pour les appartements et une légère hausse de 0,42% pour les maisons. Sur un an, les prix des appartements ont légèrement baissé de 0,05% et ceux des maisons augmenté de 2,13%, selon cet indice.

Dans les mois à venir, «la crise du crédit immobilier va avoir un impact psychologique dont il est difficile de mesurer l'ampleur», estime BoursoPAP. Néanmoins, le doublement du crédit d'impôt accordé la première année aux nouveaux propriétaires est vu comme «une mesure encourageante».

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Graham

il reste à vérifier la véracité des propos contenus dans les liens suivants.

http://www.cbanque.com/forum/thread1526.html
http://www.ciao.fr/Avis/Credit_Foncier_de_France__7478

Il semblerait que le CFF ait proposé des prêts pour le moins complexes. J'ai un peu lu ce qui concernait les autres banques: il semblerait que le cas du CFF reste marginal.

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Graham

http://www.liberation.fr/actualite/societe/277058.FR.php

http://stockguide.blogbourse.com/article-176506.html

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Je suis quant à l'immobilier d'habitation du même avis que JP Petit, sauf comme lui à imaginer que les taux à LT se redressent vivement (+ de 2%, c'est assez peu probable à horizon de 4 ans, sauf si grave crise monétaire, dépréciation du dollar puis inflation pour compenser cette dévaluation).
Longtemps, l'immobilier a été la composante majoritaire de mon patrimoine. J'ai tout vendu en décembre 2005. Je suis locataire (et il est bien difficile de résister à la pression de sa femme pour lui laisser entendre qu'un loyer mensuel à 1.200€ n'est pas forcément jeter l'argent à fond perdu). Quelle satané pression sociale que cette à priori d'associer la propriété du logement à la sécurité. Je ne mêle pas l'affectivité à la gestion patrimoniale. J'ai trop souffert de la pauvreté pour accepter de payer pour de l'or ce qui ne le vaut pas. Mais je conçois très bien que l'on peut raisonner autrement. L'argent n'est pas tout. Moi, je n'en suis pas capable. Je me représente un actif, et dans le cas présent une maison, et je m'interroge si la valorisation faite par le marché vaut tant d'années de privation et d'épargne. Je ne le pense pas. C'est pourquoi j'ai vendu. Le marché n'est jamais qu'un consensus ponctuel établi par une minorité qui fait le prix (il suffit de savoir qui achète maintenant pour se représenter ce que peut valoir cette idée du prix d'équilibre du marché). Je pourrai faire comme Bimbo: payer cash une belle propriété. Mais l'idée de surpayer quelquechose qui ne vaut pas le prix que l'on propose m'est insupportable. Trop marqué, sans doute par mon passé. Je supporterai encore quelques temps la pression de ma femme. De toute façon d'ici peu, on entendra dans différents médias les déboires des uns et des autres. Ceux qui n'ont plus assez pour consommer, ceux qui divorcent parce qu'ils ne s'entendent plus à cause de difficultés financières.
J'ai voté Sarkozy par défaut (je ne voulais surtout pas Royal - dans le fond je n'ai vu aucun candidat capable de la fonction). Ce qu'il propose avec son crédit d'impôt est scandaleux et inique, en plus d'être inefficient. Sarkozy ne pourra pas redresser la France. L'immobilier a plombé pour longtemps la croissance et la compétivité françaises. Ce qui part dans l'immobilier, c'est à dire dans un actif improductif, ne part ni dans la consommation, ni dans l'investissement, ni dans le risque entrepeneurial. On n'a pas besoin de subprimes ni d'autres excès financiers. Les revenus resteront bas, la croissance atone. La France est en déclin parce qu'elle n'a aucun projet d'envergure à LT, juste des mesurettes pour soulager des plaies ponctuelles.

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Graham

http://www.europe1.fr/player/player_tmp.jsp>chaine=&sujet=&titre=C%27est+arr...

Sujets traités (environ après 11 minutes)
-Faut-il acheter de l'immo aujourd'hui>
-les bulles d'actifs
-l'inadéquation des politiques monétaires des banques centrales

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Graham

. J'ai tout vendu en décembre 2005. Je suis locataire (et il est
» bien difficile de résister à la pression de sa femme pour lui laisser
» entendre qu'un loyer mensuel à 1.200€ n'est pas forcément jeter l'argent à
» fond perdu). Quelle satané pression sociale que cette à priori d'associer
» la propriété du logement à la sécurité. Je ne mêle pas l'affectivité à la
» gestion patrimoniale. J'ai trop souffert de la pauvreté pour accepter de
» payer pour de l'or ce qui ne le vaut pas. Mais je conçois très bien que
» l'on peut raisonner autrement. L'argent n'est pas tout. Moi, je n'en suis
» pas capable. Je me représente un actif, et dans le cas présent une maison,
» et je m'interroge si la valorisation faite par le marché vaut tant d'années
» de privation et d'épargne. Je ne le pense pas. C'est pourquoi j'ai vendu.
» Le marché n'est jamais qu'un consensus ponctuel établi par une minorité
» qui fait le prix (il suffit de savoir qui achète maintenant pour se
» représenter ce que peut valoir cette idée du prix d'équilibre du marché).
» Je pourrai faire comme Bimbo: payer cash une belle propriété. Mais l'idée
» de surpayer quelquechose qui ne vaut pas le prix que l'on propose m'est
» insupportable.

Comme tu le dis plus haut, il y a certain achat qui n'ont rien à voir avec l'investissement. Je n'investis pas, j'achète une maison qui me plait pour (si possible) y rester et y vivre. C'est bien "le pognon", on aime tous ça ici, mais il n'y a pas que cela.

Pourquoi cash > Et bien parce que j'en ai marre de nourrir des gens qui ne me sont que très peu sympathiques, les banquiers. Tu dis avoir été pauvre, moi je n'ai jamais été bien riche. Actuellement je gagne ma vie au smic et notre couple vit très bien avec 2500 euros par mois. Va comprendre Alexandre .

Evidemment ma définition de "vivre très bien" est assez différente de celle de la plupart des gens. Je privilégie les choses utiles et je fais marcher l'huile de coude et la démerde. Faut dire que j'ai été élevé à bonne école. Mon père construisait des baraques seul et de A à Z. Ma mère joignait les deux bouts en faisant de la couture. Quand mon père avait fini sa maison, il l'a revendait. Il a vécu jusqu'à 88 ans comme cela, dans une forme physique qui aurait fait pâlir d'envie une bonne partie des jeunes vieillards de trente piges qui prennent leur bagnole pour aller chercher le pain

Quand je me souviens de mon père, je me dis que cet homme était vraiment heureux